预购商品房，也称为期房购买或楼花买卖，是指 房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。

具体来说，预购商品房有以下几个特点：

附加期限的交易行为：

购房者在签订合同后，需要提前支付全部或部分房款给开发商，双方约定一个期限，开发商在这个期限内将房屋建设完成，并在期限到来时交付房屋。

国家干预性：

商品房预售受到国家相关法律法规的严格监管，开发企业在取得预售许可证前不得随意销售商品房，以确保购房者的权益和市场秩序。

预告登记：

购房人在与开发商签订预售合同后，可以申请预告登记，以限制开发商对已预售商品房的处分，保障购房人未来物权的实现。

因此，预购商品房是购房者提前向房地产开发企业购买尚未建成的房屋的买卖行为，通常用于期房销售，购房者通过支付定金或预付款来锁定未来的房产，并在房屋建成后取得产权。